銷售錄新低，TOP50-100跌幅最大

庚子鼠年春節(jié)假期已過，疫情籠罩下，房地產(chǎn)企業(yè)銷售繼續(xù)延續(xù)1月份走低行情。觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2020年1-2月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP100榜單顯示，1-2月TOP100房企總銷售金額8987.3億元，同比下降25.7%。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

2月，TOP100房企總銷售額為3161.6億元，環(huán)比今年1月下降45.9%，較去年2月下降44.9%，單月銷售額為近14個月以來最低。

榜單顯示，1-2月，TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的門檻值分別為167.1億元、79.1億元、45.6億元、11.9億元，相比去年同期對應(yīng)的門檻值236.6億元、110.5億元、69.0億元、19.1億元，均呈現(xiàn)出下降的態(tài)勢。

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以榜單不同排名區(qū)間的銷售總額來看，今年1-2月TOP10、TOP10-30、TOP30-50、TOP50-100的銷售總額分別為4286.6億元、2213.7億元、1217.8億元、1269.2億元，較去年同區(qū)間房企銷售總額同比下降16.8%、29.9%、29.7%%以及38.4%，其中TOP50-100房企銷售總額下降幅度最大。

截至2月末，TOP100家房企中，合約銷售額超過百億的房企僅有22家，較去年同期的32家，減少了10家。

觀看榜單頭部企業(yè)，TOP5的房企分別是恒大、萬科、碧桂園、保利以及融創(chuàng)。其中，在當(dāng)下的特殊時期，恒大率先推出線上購房、無理由退房以及打折促銷等營銷手段，2月逆市下錄得銷售額470億元，累計(jì)銷售額反超萬科、碧桂園，躍居榜首；保利、融創(chuàng)則分別以435億以及306億的合約銷售位列第四、五名。

地市供應(yīng)、成交齊跌

新冠病毒疫情的到來猝不及防，打亂了房企早已布置好的2020年經(jīng)營節(jié)奏，給房地產(chǎn)市場帶來動蕩。其中，在土地市場的供應(yīng)量和成交額方面，皆出現(xiàn)較大幅度的下跌。

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以觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測的23個重點(diǎn)一二城市情況來看，2020年1月單月推出土地147宗，總面積709.95萬平方米，同比減少54.56%，環(huán)比減少62.47%；1月單月成交土地134宗，總面積727.54萬平方米，同比減少39.70%，環(huán)比減少65.28%。

疫情影響繼續(xù)蔓延，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2月份已有重慶、天津、武漢、上海、深圳、鄭州等12個城市推遲掛牌近期計(jì)劃拍賣的土地，延遲時間為數(shù)日至一個月不等。其中武漢在2月份取消或延后出讓的土地宗數(shù)達(dá)18宗，涉及土地出讓金超過300億。

由于短期內(nèi)降低的土地供應(yīng)，以及房企經(jīng)營受阻、現(xiàn)金流承壓等因素，地市數(shù)據(jù)難免會出現(xiàn)同比下跌。不過，近期少數(shù)房企在土拍中的活躍表現(xiàn)為稍顯低迷的土地市場帶來幾分亮色。

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2月14日及18日，北京迎來兩場大型土拍，共出讓6宗土地，總成交價283.8億元，5宗地塊溢價率超過26%。其中綠城耗資144億元競得3宗，溢價率超過30%；剩余的3宗地塊均由央企、國企領(lǐng)銜的聯(lián)合體悉數(shù)摘牌。

引人注目的是，2月20日上海徐匯濱江180萬平方米綜合體地塊成功掛牌出讓。該地塊由香港置地聯(lián)合體競得，總成交價310.5億元，刷新了上海的土地總成交額記錄，成為今年的新地王。

基于上海對全國各城市有著較大的影響力，上海徐匯地王的成功出讓將一定程度上提振房地產(chǎn)一、二級市場的信心，消除悲觀情緒。預(yù)計(jì)伴隨著疫情逐漸得到控制后，行業(yè)及市場將逐漸回歸常態(tài)，在增加土地財(cái)政收入和土地儲備的多方需求下，地市將逐漸回暖甚至迎來小陽春行情。

未來銷售或迎來補(bǔ)償性增長

除了土地市場之外，疫情對房企更為直接的影響是在項(xiàng)目的開竣工與銷售回款方面。

來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

隨著全國疫情調(diào)控日益趨嚴(yán)，多個城市對房地產(chǎn)建設(shè)工程和銷售復(fù)工時間進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定。其中開工最遲的是鄭州，時間不得早于3月16日；銷售復(fù)工最遲的是河南開封，時間不得早于2月24日；其他大部分地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售和施工在2月9日左右原則上可以復(fù)工。

此外，為了防止疫情擴(kuò)散，1月26日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布了一則倡議，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫停售樓處銷售活動。開發(fā)項(xiàng)目的停工以及線下售樓處的關(guān)閉，影響了房企的推盤計(jì)劃和營銷渠道，進(jìn)而嚴(yán)重影響短時間內(nèi)的經(jīng)營業(yè)績，給房企帶來資金端的壓力。

面對這類情況，部分房企另辟蹊徑，轉(zhuǎn)線下為線上，推出網(wǎng)上購房營銷渠道，還匹配“無理由退房”以及打折促銷等手段，加強(qiáng)網(wǎng)上營銷效果。例如恒大推出“全國樓盤75折”、“88天保價”、“無理由退房”、“5000定金可全退”等優(yōu)惠組合。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，目前包括恒大、融創(chuàng)、保利等26家房企推出了線上購房、“無理由退房”等組合方案，意圖逆市下提前鎖定更多的簽約金額。

在房企主動尋求銷售突破時，央行近期也適時推出寬松貨幣政策，包括公開市場操作逆回購?fù)斗刨Y金1.7萬億元；降低1年期2000億元MLF中標(biāo)利率；下調(diào)1年期LPR10個基點(diǎn)，下調(diào)5年期以上LPR5個基點(diǎn)等等，有效釋放市場流動性。

后續(xù)房貸利率將有望伴隨著LPR趨勢，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有降，這將對購房需求起到邊際改善的作用，一定程度上也有助于房企線上銷售。

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另一方面，在疫情突發(fā)的特殊時期，寬松貨幣政策也有助于提振市場對于房地產(chǎn)行業(yè)的信心，投資者更愿意將富余的流動資金用于匹配房地產(chǎn)債券。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，自2月11日起的兩周內(nèi)，房企共披露了12筆美元債融資計(jì)劃，涉及總金額為35.305億美元，其中陽光城、當(dāng)代置業(yè)、正榮地產(chǎn)發(fā)行的美元票據(jù)收獲市場強(qiáng)烈反響，認(rèn)購倍數(shù)均逾13倍。

上述房企發(fā)行美元債主要用于一年內(nèi)到期債務(wù)再融資，有利緩解短期資金壓力。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2020年房企境內(nèi)外債券及信托合計(jì)到期約1.46萬億元，其中2月到期金額為672億元，占全年比重為4.6%。

在疫情防控背景下，各地方政府還因城施策，出臺多種多樣的幫扶措施。其中，杭州、上海、蘇州以及沈陽等23個城市提出延期或分期繳納土地出讓金，減少房企短期土地成本壓力；蘇州、沈陽、無錫、衡陽、佛山三水以及福州6個城市在滿足一定條件下，放寬了預(yù)售條件，加快房源供應(yīng)入市和房企回款速度。

總的來說，面對疫情，房企和政策一同發(fā)力，共克時艱。觀察往年數(shù)據(jù)，1月和2月是傳統(tǒng)的銷售淡季，過去3年1-2月房企銷售額占全年銷售額比例僅為8.13%。疫情的影響下，房屋購買需求并不會大幅消失，更多的是往后遞延。隨著疫情逐漸得到控制之后，房地產(chǎn)銷售市場或?qū)瓉硌a(bǔ)償性增長。